Audalia Blog

En paralelo a la creación del SAREB, en el marco de la Ley 16/2012 de Medidas tributarias, se le ha dado un nuevo enfoque a las SOCIMIS (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Pese a que es una figura creada en 2009, las nuevas medidas redimensionan este vehículo de inversión, tal y como comenta Garrigues en su informe de Diciembre de 2012, añadiendo una serie de requerimientos y ventajas fiscales que veremos de manera resumida en las siguientes líneas:

Requerimientos

•  El capital mínimo de estas sociedades ha de ser de 5.000.000  de Euros
• Sus acciones deberán estar admitidas a cotización en el MAB ( Mercado Alternativo Bursátil)
• Se deberá destinar al reparto de dividendos el 80% de los Beneficios obtenidos
• Como mínimo, el 80% de los activos debe estar concentrado en:

1. Inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento.
2. Terrenos para la promoción de dichos inmuebles siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición.
3. Participaciones en el capital o en el patrimonio de otras SOCIMIS

•  Al menos el 80% de los ingresos deben proceder del arrendamiento de inmuebles.
•  Los inmuebles  adquiridos o promovidos por la SOCIMI deberán permanecer arrendados durante al menos tres años

Ventajas Fiscales

•  El Impuesto sobre sociedades es del 0% para las rentas asociadas a su objeto social
• Los dividendos tributan al 19% para los a los socios cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5%.
• Bonificación del 95 del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

 Esta nueva legislación no es más que una trasposición de la figura de las REIT, siglas de Real Estate Investment  Trust , que nacieron el Estados Unidos y que pretendían que los pequeños inversores pudiesen entrar en el mercado de los Fondos Inmobiliarios.

 El fin último que se persigue, es dinamizar el mercado del alquiler, que en España representa volúmenes muy inferiores a los de otros países, especialmente los centroeuropeos , con una mentalidad más proclive al alquiler y la movilidad que la española. En  España, del parque de viviendas, aproximadamente  el 83% son compras, mientras que el 17% son arrendamientos. En Alemania, el porcentaje de vivienda alquilada asciende al 44% de los hogares. 

 En este sentido, Finanzas.com publica que en Febrero de este año empezó el proceso para la incorporación al MAB de la primera SOCIMI: Promociones, Renta y Mantenimiento SOCIMI S.A.

Desde el pasado día 2 de abril de 2013, Hacienda abrió el plazo para solicitar y confirmar el borrador de la renta.

 Este año, el plazo para la presentación de la declaración de la renta vence el lunes 1 de julio para las declaraciones a devolver, y se anticipa el plazo para aquellas declaraciones a pagar con domiciliación del pago, hasta el 26 de junio.

 Es muy importante revisar los datos contenidos en el borrador, antes de confirmarlo o de utilizar los datos contenidos en el mismo para confeccionar la declaración, pues no siempre son correctos y completos.

 Los datos contenidos en el borrador los obtiene Hacienda de distintas fuentes externas, que son los que proporcionan estos datos en función de su actividad:

-       La empresa en la que trabajamos informa a Hacienda de nuestro sueldo, retención, etc., o en su caso de las facturaciones que podamos haber hecho si somos profesionales por cuenta propia.

-       Las entidades financieras informan a la Agencia Trbutaria de las posiciones mantenidas por nosotros, como son préstamos, hipotecas, ingresos de cuentas corrientes, dividendos percibidos, retenciones, ventas de fondos o acciones, etc.

-       Las fundaciones o asociaciones de utilidad pública a las que podemos hacer donaciones deducibles también informan a Hacienda de las donaciones efectuadas.

 En definitiva, la Agencia Tributaria recopila toda esta información, y facilita la confección de la declaración aportando los datos que tienen, y en caso de ser posible, confeccionando el borrador de declaración.

 No obstante, es posible que estos datos contenga errores, e igualmente es frecuente que haya hechos u operaciones con trascendencia tributaria, que no consten en el borrador porque Hacienda no ha podido ser informada por ninguna de las fuentes habituales, pero que sea conveniente o necesario incluir en la declaración.

• Conveniente, porque pueda dar lugar a una menor tributación, es decir, a pagar menos a Hacienda o a que nos devuelvan una mayor cantidad. Como ejemplo de ello podemos citar deducciones, pensiones compensatorias, rehabilitaciones o pagos directos al promotor por compra de una vivienda habitual,… Son operaciones que no suelen constar en los datos fiscales con los que Hacienda confecciona el borrador, pero que la incluirlos saldremos beneficiados.

• Necesario, porque estos errores u omisiones pueden provocar un pago inferior al que resultaría de hacer la declaración correcta, y por tanto, surgen sanciones en las liquidaciones paralelas practicadas por la Administración.

 Por último, si bien determinados colectivos no están obligados a realizar declaración en general por tener rendimientos del trabajo inferiores a 22.000 € anuales y provenir de un solo pagador, es posible que se le hayan practicado retenciones durante el ejercicio. Estas retenciones solo se pueden recuperar de la Hacienda Pública, si se realiza la pertinente declaración, pese a no estar obligado a ello.

 Como conclusión, es importante asegurarse si conviene o presentar declaración pese a no estar obligado y en su caso,  revisar la información contenida en el borrador de declaración y datos fiscales aportados por Hacienda, para comprobar, tanto que los datos incluidos son correctos, como para decidir si falta información que pueda o deba incluirse en la declaración.

* Víctor Alió es Socio Director de Audalia

El pasado mes de febrero el INE publicó las estadísticas concursales correspondientes al cuarto trimestre de 2012, en las que se reflejan una serie de conclusiones que nos indican lo duro que ha sido el año 2012 para las empresas en España.

A modo de conclusión, se observa que el número de concursos ha aumentado un 39% respecto al mismo periodo del año anterior, situándose en 2.444 deudores concursados.

De esta cifra, 2.444 son concursos voluntarios, y tan solo 140 son necesarios. Este último número sigue siendo algo elevado. Me explico, el procedimiento concursal tiene como objetivo y en palabras llanas, permitir a la Sociedad detener el aluvión de deudas, para que pueda continuar su actividad, y poder así pagar de forma ordenada la mayor parte de las deudas atrasadas. Es decir, tiene una visión continuista. El problema es que el estigma que produce el hecho de que una empresa esté en concurso hace que en muchos casos no se quiera solicitar el concurso voluntario, y se trate de solucionar el problema “internamente” hasta que finalmente la insolvencia es tan evidente que algún acreedor insta el concurso necesario, cogiendo con el pie cambiado a la Sociedad concursada. La solicitud de concurso debería hacerse en los primeros momentos de insolvencia. Si esto fuera así, el porcentaje de empresas concursadas que saliera del concurso de forma razonable, continuando su actividad y con quitas y esperas bajas y razonables, sería muy superior, lo que ayudaría a quitar el estigma de “sociedad concursada = sociedad liquidada”.

Otro dato de la encuesta que entiendo que puede llamar a engaño es el relativo a la estructura de las empresas que entran en concurso. Según las cifras del INE, la mayoría de empresas que entran en concurso son empresas con menos de 2 millones de cifra de negocio y con menos de 20 empleados, es decir, micropymes. Una lectura podría ser que este tipo de empresas están peor preparadas para situaciones de insolvencia que las empresas con mayor estructura. Yo creo que este dato es simplemente un reflejo de la proporción general de nuestra economía en la que la inmensa mayoría del tejido empresarial lo confirman micropymes de estas características, y por mera estadística, el número de concursos en esta franja debe ser superior.

Estas empresas, si bien suelen tener menor colchón financiero, también pueden ser muy flexibles y adaptarse muy bien a las tempestades y vicisitudes adversas, para evitar precisamente entrar en situaciones de insolvencia.

El detalle de la nota de prensa puede obtenerse en:
http://www.audalia.com/documentacion-audalia/ESTADÍSTICA_CONCURSAL.pdf